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Le contrat de vente, le compromis de vente ...

Publiée le 16/12/2010

Le contrat de vente

LE COMPROMIS DE VENTE

C'est un avant-contrat mais il vous engage ainsi que le vendeur ! Il peut être signé « sous seing privé » (à l'agence si la vente se conclut par son intermédiaire) ou devant notaire.

Le compromis de vente fixe les conditions de la vente. Celles-ci ne sont que réitérées lors de la signature de l'acte authentique et ne peuvent être modifiées ou complétées qu'avec l'accord du vendeur ! Sur cet avant-contrat doivent notamment figurer :
-le prix (en principe net d'honoraires),
-la description détaillée du logement et de ses annexes,
-la situation hypothécaire et locative du logement,
-la date de la signature du contrat de vente devant notaire (acte authentique) et la date et conditions de prise de possession du logement,
-le financement du prix et l'indication s'il sera payé avec l'aide d'un ou plusieurs prêts ; dans l'affirmative, elle doit comporter une condition suspensive d'obtention du ou des prêts (voir ci-dessous),
-le montant des travaux votés dans la copropriété et la désignation de celui – du vendeur ou de l'acquéreur – qui en aura la charge
-le montant des honoraires de l'intermédiaire qui aura mené à bien la négociation (en principe à votre charge, le prix étant bien entendu diminué d'autant et donc les « frais », d'où l'intérêt de procéder ainsi…)

Il doit être rappelé que la nécessité d'un avant-contrat est commandée par trois facteurs importants :
-le délai pour obtenir un certificat d'urbanisme à jour, sans lequel la conclusion de la vente n'est pas envisageable ;
-la nécessité de purger le droit de préemption éventuel de la ville ;
-le cas échéant l'incertitude chez l'acquéreur d'obtenir son financement.

Ces trois incertitudes donnent lieu à l'insertion dans l'avant-contrat de conditions suspensives. Cette clause vous permet de vous dégager de vos obligations et de récupérer le montant de votre versement (voir ci-après) si une au moins de ces conditions n'est pas remplie : par exemple l'obtention de votre crédit et un certificat d'urbanisme sans mauvaises surprises ; la condition suspensive de crédit est obligatoire, sinon le compromis doit comporter une clause manuscrite de renonciation en toute connaissance de cause…

D'autres conditions suspensives peuvent être négociées en fonction des caractéristiques de l'opération : obtention d'une autorisation particulière, levée d'une servitude, etc.

La levée des conditions suspensives rend la vente parfaite sans autre formalité. Les parties ne peuvent se dégager alors que d'un commun accord, ou dans des conditions qui auront été fixées dans l'acte (dédit ou clause pénale notamment). A moins que la régularisation de l'acte ne puisse avoir lieu du fait du vendeur, le versement effectué à la signature du compromis devient acompte sur le prix et reste définitivement acquis à ce dernier.

7 JOURS POUR VOUS RETRACTER

En application de la loi " SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains), modifiée par la loi "ENL" du 13 juillet 2006, un droit de rétractation (ou délai de réflexion suivant que l'acte authentique n'a pas été précédé d'un avant-contrat) de 7 jours existe pour tous les types de logements neufs ou anciens.

Le compromis signé à l'agence ou chez le notaire doit vous être « notifié » par le rédacteur d'acte. A présent, cette "notification" peut s'effectuer par remise contre émargement (mention manuscrite de réception). A défaut, elle doit être effectuée en recommandé avec accusé de réception ou par voie d'huissier. Vous avez alors un délai de 7 jours à compter du lendemain de l'émargement de la première présentation de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier pour adresser une lettre de rétractation par lettre recommandée avec accusé de réception, la date d'envoi devant être incluse dans le délai.

Depuis la loi du 13 juillet 2006 dite loi "ENL" (engagement national pour le logement), vous disposez de la même faculté si le compromis est signé devant notaire, celui-ci devant suivre la même procédure.

Si par contre – situation dans la pratique peu courante – l'acte authentique (voir ci-dessous) était préparé sans avant-contrat préalable, un projet de l'acte doit vous être adressé par le notaire, et l'acte ne peut être signé qu'après un délai de réflexion de 7 jours calculé également de la même façon.
La loi « ENL » a prévu que la notification du compromis ou du projet d'acte puisse s'effectuer par remise contre émargement ou contre récépissé, mais cette faculté est réservée aux actes conclus par l'intermédiaire d'un professionnel (agent immobilier, notaire, avocat, certains experts immobiliers…) ; un décret doit encore en préciser les modalités…

SIGNER UN COMPROMIS OBLIGE A VERSER JUSQU'A 10% DU MONTANT DE LA VENTE

Peu importe son appellation – dépôt de garantie, arrhes, acompte ou indemnité d'immobilisation – c'est le versement que vous demandera le vendeur pour arrêter l'affaire. Il est fixé librement et peut atteindre 10 % du montant de la vente. Il s'impute sur le prix de vente lors de la signature de l'acte authentique.

Le versement ne doit en aucun cas être fait entre les mains du vendeur, mais ceux de l'agence qui aura mené à bien la conclusion de la vente, ou du notaire chez qui est signé le compromis et qui devra réitérer le contrat de vente.
Cette somme est acquise au vendeur dans les cas prévus au compromis de vente et généralement dans tous les cas où la transaction ne peut aboutir du fait de l'acquéreur ; elle est par contre récupérable en cas de réalisation d'une des conditions suspensives, et les compromis prévoient, outre son remboursement, le versement d'une somme équivalente par le vendeur dans tous les cas où la transaction ne peut aboutir de son propre fait (principe des « arrhes »).
Le versement a lieu toujours à la signature du compromis.

En cas de rétractation, les fonds doivent vous être remboursés dans un délai de 21 jours maximum à compter du lendemain de la date à laquelle vous l'avez adressée.

UNE AUTRE FORME D'AVANT-CONTRAT: LA PROMESSE DE VENTE

C'est un acte par lequel un vendeur s'engage à vous vendre son bien en vous laissant un délai d'option pour vous engager. Jusqu'à cette levée d'option, le vendeur reste plein propriétaire du bien mais ne peut plus le vendre.
A l'expiration du délai d'option, et après mise en demeure, le vendeur reprend sa liberté. Par contre, la levée d'option a pour effet de rendre la vente parfaite, et la promesse unilatérale devient équivalente à un compromis de vente.

La promesse de vente est également consentie en général en contrepartie d'un versement, qui prendra la forme d'une indemnité d'immobilisation en cas de non levée d'option. A moins que la rédaction de l'acte ne lui donne le caractère d' arrhes, dédit, ou clause pénale.
Elle peut être établie sous seing privé mais, à la différence du compromis de vente, elle doit être enregistrée dans les dix jours à peine de nullité. Il y a aussi intérêt pour l'acquéreur à ce qu'elle soit publiée, même si ce n'est pas obligatoire.

La promesse doit aussi indiquer si le prix sera payé avec l'aide d'un ou plusieurs prêts ; dans l'affirmative, elle doit comporter une condition suspensive d'obtention du ou des prêts ; sinon, elle doit comporter une clause manuscrite de renonciation en toute connaissance de cause.
Elle ouvre de la même manière droit à rétractation ou à un délai de réflexion suivant son mode de signature, sous seing privé ou devant notaire.

L'OFFRE D'ACHAT

C'est un acte purement unilatéral qui vous permet de matérialiser votre détermination d'acquérir à des conditions déterminées, mais inférieures à celles exigées du vendeur, et faire ainsi avancer la négociation ; l'agent immobilier peut vous y inciter afin de disposer vis à vis du vendeur d'arguments pour obtenir une diminution de ses prétentions.
Depuis le 1 er juin 2001, aucun versement ne peut être accepté à peine de nullité de l'offre et de son acceptation éventuelle !

Attention : cette technique doit être utilisée avec prudence ; en effet, une offre d'achat contresignée par le vendeur vaut compromis de vente et toute clause ou condition suspensive qui n'y serait pas insérée peut être refusée par le vendeur, qui tient alors une vente parfaite qu'il peut faire exécuter jusqu'au bout !

D'où l'absolue nécessité de rédiger une offre d'achat exactement comme un compromis de vente et d'y prévoir toutes les conditions de la transaction, même s'il est prévu, comme c'est fréquemment le cas, que l'offre acceptée soit réitérée sous forme de compromis en bonne et due forme.

L'ACTE NOTARIE (OU ACTE AUTHENTIQUE)

Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies (obtention du ou des prêts, obtention des documents d'urbanisme, " purge " du droit de préemption éventuel de la mairie, etc.), l'acte de vente peut être signé devant notaire par vous-même et le vendeur. Le choix du notaire doit être fait d'un commun accord, mais chaque partie peut faire intervenir conjointement le notaire de son choix sans alourdissement du coût de l'acte, les deux notaires partageant alors les honoraires.

Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies (obtention du ou des prêts, obtention des documents d'urbanisme, « purge » du droit de préemption éventuel de la mairie, etc.), l'acte de vente peut être signé devant notaire par vous-même et le vendeur. Le choix du notaire doit être fait d'un commun accord, mais chaque partie peut faire intervenir conjointement le notaire de son choix sans alourdissement du coût de l'acte, les deux notaires partageant alors les honoraires.

Avant de signer cet acte définitif, et dans la mesure du possible, demandez au vendeur de refaire un tour dans le logement pour vérifier que rien n'a changé depuis votre précédente visite.

A la signature de l'acte de vente, vous verserez le reste de la somme ainsi que les « frais notariés » correspondant en fait aux honoraires proprement dits du ou des notaires, aux droits d'enregistrement, et une provision pour frais divers de la publication et de la conservation des hypothèques.

L'acte authentique constate le transfert de propriété et le paiement du prix au vendeur.
S'il s'agit d'un bien en copropriété ou d'une maison faisant partie d'un lotissement, la signature de l'acte s'accompagne de la remise par le vendeur de sa copie du règlement de copropriété ou du cahier des charges du lotissement.

Enfin, le notaire qui a rédigé l'acte en garde un original - la minute. Il vous remet les clés ainsi qu'une attestation de transfert de propriété. Une copie de cet acte qui constitue votre titre de propriété vous sera envoyée après formalités, accompagnée du décompte des frais et du remboursement du solde de la provision versée. N'hésitez pas à réclamer ces éléments s'ils tardent à arriver et conservez l'acte précieusement.

Fiche pratique réalisée en collaboration avec Universimmo.com

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